De koopsom is bekend. De kosten koper zijn berekend. Maar wat kost de woning u daarna, elk jaar?
Die vraag krijgen wij in bijna elk gesprek. Terecht. Vaste lasten bepalen uw nettorendement en dus de vraag of een investering klopt.
Dit zijn de jaarlijkse kosten van een woning aan de Costa del Sol, met een rekenvoorbeeld.
1. IBI: de onroerendgoedbelasting
De IBI is de Spaanse variant van de OZB. De gemeente berekent hem over de kadastrale waarde, die doorgaans flink lager ligt dan de marktwaarde.
Voor een gemiddeld appartement aan de Costa del Sol ligt de IBI vaak tussen €300 en €900 per jaar. Bij villa's ligt dat hoger.
2. Afvalstoffenheffing
De gemeente rekent een aparte heffing voor afvalinzameling, de basura. Reken op circa €100 tot €250 per jaar.
3. Vereniging van eigenaren
In een appartementencomplex of resort betaalt u een maandelijkse bijdrage aan de vereniging van eigenaren, de comunidad. Daarmee worden onderhoud, schoonmaak, tuinen, zwembaden, beveiliging en verzekering van het complex betaald.
De hoogte verschilt sterk. Van circa €80 per maand voor een eenvoudig complex tot €300 of meer voor een resort met gym, spa en conciërge.
Vraag vóór de aankoop altijd de begroting en de notulen op. Een lage bijdrage met een lege reservekas is geen voordeel.
4. Verzekering
Een opstal- en inboedelverzekering kost voor een appartement doorgaans €200 tot €500 per jaar. Verhuurt u, kies dan een polis die verhuur dekt.
5. Nutsvoorzieningen
Elektriciteit, water en internet. Bij eigen gebruik van een paar maanden per jaar kost dat al snel €800 tot €1.500 per jaar, afhankelijk van grootte en gebruik.
6. Belasting voor niet-residenten
Woont u niet in Spanje, dan betaalt u inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR) over uw Spaanse woning. Hoe dat werkt, hangt af van of u verhuurt.
- U verhuurt niet: Spanje rekent een fictief inkomen van 1,1% of 2% van de kadastrale waarde. Daarover betaalt u als EU-burger 19%. Dit doet u eenmaal per jaar.
- U verhuurt wel: u betaalt 19% over de netto huurinkomsten. Als EU-burger mag u kosten zoals IBI, VvE, verzekering, beheer en afschrijving aftrekken.
In Nederland valt de woning in box 3. Via het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje krijgt u in de regel een vermindering om dubbele belasting te voorkomen. Laat dit voor uw eigen situatie doorrekenen door een fiscalist.
Een rekenvoorbeeld
Neem een appartement van €400.000 met een kadastrale waarde van €150.000, dat u niet verhuurt. Indicatief:
- IBI: €600
- Afvalstoffenheffing: €150
- VvE: €150 per maand, dus €1.800
- Verzekering: €350
- Nutsvoorzieningen: €1.200
- IRNR: 1,1% van €150.000 is €1.650, waarover 19% is €314
Totaal: circa €4.400 per jaar, ongeveer 1,1% van de koopsom.
Dit is een indicatie. De werkelijke kosten hangen af van gemeente, complex en gebruik.
Wat dit betekent voor uw rendement
Vaste lasten zijn geen reden om niet te kopen. Ze horen bij elke woning. Maar ze horen wel in uw rekensom.
Wie alleen naar de bruto huur kijkt, overschat het rendement. Wie de vaste lasten meeneemt, weet wat er netto overblijft. Met onze huurrendement-calculator rekent u het zelf uit.
Wilt u een specifieke woning laten doorrekenen, inclusief alle kosten en belastingen? Plan een adviesgesprek met ons team.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies. Regels en tarieven kunnen wijzigen.
Klaar voor uw volgende stap aan de Costa del Sol?
Of u nu zoekt naar een tweede woning, een interessante investering of een plek onder de Spaanse zon: wij helpen u graag de juiste keuze te maken.Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek en ontdek welke mogelijkheden aansluiten bij uw wensen.
