Marbella is de naam die iedereen kent. Toch kopen wij daar zelden.
Niet omdat het geen mooie plek is. Wel omdat de rekensom aan de westkant simpelweg beter uitpakt. Estepona, Casares en Manilva bieden vandaag hetzelfde klimaat, dezelfde stranden en een vergelijkbaar voorzieningenniveau, tegen een prijs per vierkante meter die tientallen procenten lager ligt.
In dit artikel leggen we uit waarom die westwaartse beweging al jaren zichtbaar is, en wat dat betekent als u nu instapt.
De kust schuift naar het westen
De Costa del Sol heeft zich decennialang van oost naar west ontwikkeld. Torremolinos en Benalmádena eerst, daarna Fuengirola en Marbella, vervolgens Puerto Banús en San Pedro. Elke keer volgde hetzelfde patroon: eerst infrastructuur, dan nieuwbouw, dan prijsstijging, dan verzadiging.
Op dit moment zit die golf in Estepona en schuift hij door naar Casares en Manilva. De aanwijzingen zijn dezelfde als altijd. Nieuwe wegen. Vernieuwde promenades. Ondergronds parkeren. Internationale scholen die zich vestigen. Ontwikkelaars die grondposities kopen.
Als u die signalen kent, is de richting geen verrassing.
Wat dat betekent voor uw instapprijs
Het prijsverschil is niet marginaal. Waar u in Marbella centrum al snel boven de €5.000 per vierkante meter zit, koopt u in Estepona rond €3.200 en in Manilva nog onder €2.500. Voor hetzelfde budget krijgt u dus fundamenteel meer woning.
Dat verschil werkt twee kanten op:
- Uw huurinkomsten verhouden zich tot een lagere aanschafprijs, wat uw bruto rendement optilt
- U heeft meer ruimte voor waardegroei voordat u tegen het plafond van de regio aanloopt
Dat tweede punt is het belangrijkste. In een verzadigde markt koopt u de stijging van de afgelopen jaren. In een markt die nog in beweging is, koopt u de stijging die nog moet komen. Zekerheden bestaan niet, maar het verschil in uitgangspositie is aanzienlijk.
Waar wij zelf naar kijken
Wij beoordelen elk gebied op vier dingen. Niet op sfeer, maar op cijfers en feiten.
- Infrastructuur in uitvoering. Wat wordt er nu daadwerkelijk aangelegd? Aangekondigde plannen zijn geen plannen.
- Huurvraag buiten het hoogseizoen. Een gebied dat alleen in augustus vol zit, levert een dun exploitatiejaar.
- Bouwbaar terrein. Hoeveel kan er nog bij? Beperkt aanbod is de sterkste steun onder waarde.
- Kwaliteit van de ontwikkelaar. Een goede locatie met een zwakke bouwer is nog steeds een slechte investering.
Op die vier punten scoort de westkant op dit moment het sterkst. Estepona heeft de infrastructuur al af, Casares en Manilva zitten er middenin.
Waar u op moet letten
Dit is geen verhaal zonder scherpe randen. Hoe verder u naar het westen gaat, hoe belangrijker de exacte locatie wordt.
In Estepona verhuurt vrijwel alles binnen twee kilometer van het centrum of het strand. In Manilva geldt dat alleen voor Sabinillas en Duquesa. Twee straten verkeerd en uw bezettingsgraad zakt met een kwart.
Ook de vereniging van eigenaren is bepalend. Een complex met een verwaarloosd zwembad en een lege reservekas kost u binnen drie jaar geld dat u niet had begroot. Wij lezen daarom altijd de notulen van de laatste drie jaren voordat we een bod adviseren.
De conclusie
De westkant van de Costa del Sol biedt op dit moment de beste verhouding tussen instapprijs, huurvraag en ruimte voor groei. Dat is geen belofte over rendement, het is een observatie over waar de markt zich bevindt in zijn ontwikkeling.
Wie nu instapt, koopt vroeg in een gebied dat de fase van Marbella dertig jaar geleden doorloopt.
Wilt u weten hoe die rekensom er in uw situatie uitziet? Plan een gesprek met ons team. We rekenen uw businesscase door op werkelijke cijfers, inclusief kosten, belastingen en een realistische bezettingsgraad.
Klaar voor uw volgende stap aan de Costa del Sol?
Of u nu zoekt naar een tweede woning, een interessante investering of een plek onder de Spaanse zon: wij helpen u graag de juiste keuze te maken.Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek en ontdek welke mogelijkheden aansluiten bij uw wensen.
