Marbella es el nombre que todo el mundo conoce. Sin embargo, rara vez compramos allí.
No porque no sea un lugar bonito, sino porque el cálculo financiero en la zona oeste es simplemente mejor. Estepona, Casares y Manilva ofrecen hoy el mismo clima, las mismas playas y un nivel de servicios comparable, a un precio por metro cuadrado que es decenas de puntos porcentuales más bajo.
En este artículo explicamos por qué este desplazamiento hacia el oeste es evidente desde hace años y qué significa si decide invertir ahora.
La costa se desplaza hacia el oeste
La Costa del Sol se ha desarrollado de este a oeste durante décadas. Primero Torremolinos y Benalmádena, luego Fuengirola y Marbella, y después Puerto Banús y San Pedro. El patrón siempre ha sido el mismo: primero infraestructura, luego obra nueva, después subida de precios y, finalmente, saturación.
En este momento, esa ola se encuentra en Estepona y se desplaza hacia Casares y Manilva. Las señales son las de siempre: nuevas carreteras, paseos marítimos renovados, aparcamientos subterráneos, colegios internacionales que se instalan en la zona y promotoras que adquieren terrenos.
Si conoce estas señales, la dirección no es ninguna sorpresa.
Lo que esto significa para su precio de entrada
La diferencia de precio no es marginal. Mientras que en el centro de Marbella es fácil superar los 5.000 € por metro cuadrado, en Estepona se compra por unos 3.200 € y en Manilva por debajo de los 2.500 €. Por el mismo presupuesto, obtiene una vivienda fundamentalmente mejor.
Esa diferencia funciona en dos sentidos:
- Sus ingresos por alquiler se relacionan con un precio de compra más bajo, lo que aumenta su rentabilidad bruta
- Tiene más margen para la revalorización antes de alcanzar el techo de la región
Este segundo punto es el más importante. En un mercado saturado, usted compra la subida de los últimos años. En un mercado que aún está en movimiento, usted compra la subida que está por llegar. No existen las certezas, pero la diferencia en la posición de partida es considerable.
En qué nos fijamos nosotros
Evaluamos cada zona basándonos en cuatro aspectos. No en sensaciones, sino en cifras y hechos.
- Infraestructura en ejecución. ¿Qué se está construyendo realmente ahora? Los planes anunciados no son planes.
- Demanda de alquiler fuera de temporada alta. Una zona que solo está llena en agosto ofrece un año de explotación escaso.
- Terreno edificable. ¿Cuánto más se puede construir? Una oferta limitada es el mayor respaldo para el valor.
- Calidad de la promotora. Una buena ubicación con una constructora deficiente sigue siendo una mala inversión.
En esos cuatro puntos, la zona oeste es la que obtiene mejores resultados actualmente. Estepona ya ha completado su infraestructura, mientras que Casares y Manilva se encuentran en pleno proceso.
Aspectos a tener en cuenta
Esta no es una historia sin matices. Cuanto más se desplaza hacia el oeste, más importante resulta la ubicación exacta.
En Estepona, prácticamente todo lo que se encuentra a menos de dos kilómetros del centro o de la playa se alquila. En Manilva, esto solo se aplica a Sabinillas y Duquesa. Dos calles de diferencia y su tasa de ocupación caerá una cuarta parte.
La comunidad de propietarios también es determinante. Un complejo con una piscina descuidada y una caja de reserva vacía le costará dinero que no tenía presupuestado en menos de tres años. Por eso, siempre leemos las actas de los últimos tres años antes de aconsejar una oferta.
Conclusión
La zona oeste de la Costa del Sol ofrece actualmente la mejor relación entre precio de entrada, demanda de alquiler y margen de crecimiento. No es una promesa de rentabilidad, es una observación sobre la fase de desarrollo en la que se encuentra el mercado.
Quien invierte ahora, compra en una fase temprana en una zona que está recorriendo el camino que Marbella hizo hace treinta años.
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